El 2017 fue un año récord en lo que respecta a colocación de créditos hipotecarios. Consecuente al crecimiento de cantidad de compraventas, la proporción de escrituras basadas en hipotecarios UVA (cuya cuota y capital adeudando se van ajustando con el aumento de precios) tuvieron un importante incremento como proporción del total. Hacia finales de año, el Banco Central veía que en un contexto de alta colocación de préstamos a largo plazo sin consecuentes depósitos a largo plazo, la disponibilidad de prestar de los bancos se agotaría pronto.
Como respuesta, en diciembre de 2017 se observó un primer ajuste en las condiciones generales de los préstamos UVA, con el Banco Nación a la cabeza: una mayor tasa de interés –que subió del 3.5 al 4.5 o 5.5 por ciento dependiendo el caso–, que en pos de mantener el monto a prestar por el banco requirió extender el plazo máximo de los préstamos. Cuatro meses más tarde, nos encontramos en una situación similar, con el Nación subiendo la tasa de interés al 6,5 por ciento para quienes tengan cuenta sueldo y al 8 por ciento para la cartera general.
Entre las justificaciones del aumento de tasa se habla de la “securitización de las carteras”, esto es, que los bancos empaqueten muchos préstamos colocados y se desprendan de los mismos, obteniendo fondos frescos que permitan generar nuevas colocaciones de préstamos. Dado que la tasa de interés del 3,5 por ciento parecía poco para los inversores, se aumentó la misma con el objetivo de hacer los paquetes más interesantes.
A pesar de estos cambios, los préstamos hipotecarios UVA siguen siendo la mejor opción disponible para quienes quieran dejar de alquilar y busquen tener su vivienda propia. En marzo 2018 según datos del BCRA se colocaron préstamos por más de 13.400 millones de pesos –siendo el mes con mayor colocación de préstamos hipotecarios en la historia argentina, medido en pesos constantes–, superando los 90.000 millones de pesos colocados desde 2017. Respecto al año pasado, se observa un crecimiento de los plazos de los préstamos de 17 a 24 años (en el caso de préstamos menores al millón de pesos) y hasta los 27 años promedio (en el caso de préstamos mayores a un millón de pesos).
Dado que: a) las propiedades siguen siendo cotizadas en dólares; b) que en los últimos 6 meses el tipo de cambio nominal tuvo ajustes –pasando de aproximadamente 17 pesos a 20,50 pesos por dólar en la actualidad–; y c) que en Capital Federal las propiedades subieron un 3.6 por ciento en promedio en los últimos 6 meses, de acuerdo a un relevamiento que lleva el sitio Properati especializado en el mercado inmobiliario, la capacidad de uso de los préstamos hipotecarios bajó fuertemente.
Variación condiciones hipotecario UVA
Tomando un ejemplo concreto de un préstamo por 1.000.000 pesos a 30 años en el Nación, en octubre de 2017 el mismo tenía una tasa de interés de 3,5 por ciento y una cuota inicial de 4.580 pesos. Equivalía a 58.800 dólares que permitían comprar 22.47 m2 de una propiedad promedio de CABA. Para ello se requería un monto mínimo de ingreso mensual de 18.320 pesos. Ese mismo préstamo hoy paga una tasa del 6,5 por ciento y la cuota inicial es de 6.447 pesos (un 40.8 por ciento mayor). Equivale a 48.800 dólares que permiten comprar tan sólo 18 m2 (20 por ciento menos que en octubre) de una propiedad promedio. Asimismo, el flujo de intereses que contempla el préstamo más que se duplicó, pasando de 616.000 a 1.275.000 pesos. Y el ingreso mínimo para poder acceder subió a 25.800 pesos.
Para poner los números en contexto, el aumento del tipo de cambio, junto con la suba del valor de las propiedades y el aumento de la tasa de interés hizo que la cuota sea casi 41 por ciento más alta, que permita financiar un 20 por ciento menos de metros cuadrados y duplicó el flujo de intereses a pagarle al banco. Considerando que en el mismo período los ingresos generales no aumentaron un 40 por ciento, esto quiere decir que hay menos personas que pueden acceder al préstamo, y que las condiciones son mucho peores.
Tal como puede verse, hasta ahora fue el tomador de la deuda quien tuvo que flexibilizarse ante los cambios de las reglas del juego, ya sea pidiendo dinero a familiares, buscando departamentos o casas más chicos o simplemente desistiendo en su búsqueda. Aún les queda una cláusula a su favor: en el caso que el salario promedio de la economía crezca menos que los precios –y por lo tanto de la evolución de la cuota a pagar– en más de 10 por ciento, los deudores pueden exigirle al banco una extensión del plazo total del préstamo, de manera que la cuota no supere una proporción máxima del salario. No sorprendería que en pos del ‘éxito’ de los UVA, este sea el próximo cambio que se busque fomentar.
Te hago una consulta, Credito hipotecario UVA Banco Nacion lienea Construccion, desde el primer desembolso hasta el final de obra se generan intereses que luego son convertidos a UVA?
Cuando firmas la hipoteca por X pesos corresponden a tantas UVA a un valor de UVA de ese dia, cuando te dan el segundo desembolso por lo general a los 90 dias del primero, es mas esa es la fecha limite otorgada por el banco te vuelven a dar pesos pero como las UVA aumentan ese dia te dan menos UVA?