La paradoja del alquiler: no es negocio para nadie

La compra de propiedades supo ser uno de los de los principales refugios de los ahorros de los argentinos. Quienes compraron para alquilar no se beneficiaron en los últimos años, dado el contexto del sector asociado a la moneda de cotización y el valor de mercado de la propiedad. Pero esto no ocurrió en beneficio de quienes tienen que alquilar, ya que el peso del alquiler en el salario se mantuvo. En caso de haberse mantenido los niveles de rentabilidad de los años previos, los inquilinos deberían pagar alquileres un 45% más caros. ¿Quién gana, entonces, con los alquileres?

Los propietarios

Por un lado se encuentran los inversores, que buscan en el mercado inmobiliario movilizar sus ahorros y sacar rentabilidad por los mismos. En los últimos 5 años el valor promedio de las propiedades – medido en dólares estadounidenses – aumentó un 26,7%, lo que implica un aumento promedio en dólares por año de 4,85%, según datos de Reporte Inmobiliario.

Quienes compraron propiedades para revenderlas – ya sea invirtiendo en propiedades de pozo, o propiedades usadas – lograron obtener ganancias superiores a la inflación cualquiera sea el índice que se tome. No tuvieron la misma suerte quienes quisieron sacar una renta mensual al alquilar las mismas.

Datos de Reporte Inmobiliario muestran que las rentas brutas (como % del valor anualmente cobrado en alquileres respecto al valor de mercado de la propiedad) sufrieron una caída fuerte durante el último año, llegando a niveles cercanos al 4% anual, similares a los mínimos históricos de los años 2002 y 2003.

Los años ochenta y la primera mitad de los noventa (con excepción de la crisis de 1989) fueron los años de gloria para los propietarios de departamentos. En esos años, un inquilino pagaba entre el 10% y el 12% del valor de la propiedad cada año. En menos de 10 años el propietario lograba recuperar el valor invertido, y se quedaba con el título de propiedad del inmueble.

Luego de la crisis del Tequila, entre 1995 y 1999 la rentabilidad bajó a un rango de entre 7,5% y 9% , para luego desde el siglo XXI situarse en una franja mucho más baja, de entre el 3,5% y el 5,5%. Esto implica que el dueño necesita más de 20 años para recuperar el valor de la misma, el doble que en décadas pasadas.

El impacto en los inquilinos

Según el Censo del año 2010, en Argentina un 27,9% de los hogares debe alquilar una vivienda para vivir. Esto representa a 3.394.844 hogares (aproximadamente 11 millones de personas) con necesidades de enfrentarse con los precios del mercado.

Para ellos, el costo de alquiler creció al ritmo de los salarios – en pesos – y no al ritmo del valor de la propiedad – en dólares –. Según estadísticas de Reporte Inmobiliario, entre febrero de 2011 y febrero de 2014 un alquiler en Capital Federal de un departamento de 2 ambientes aumentó entre 80% y 105%, mientras los salarios promedio de la economía informados por INDEC aumentaron un 100%. Como consecuencia, los inquilinos se vieron beneficiados sólo de manera indirecta por la menor rentabilidad de los dueños.

En la actualidad, los inquilinos están pagando una proporción similar de su sueldo en alquiler que hace tres años. En caso que se hubiera mantenido la rentabilidad que mantenían años previos los dueños de los departamentos, los inquilinos deberían pagar alquileres un 45% más caros.

Conclusión

Dado el incremento del valor del dólar y la burbuja inmobiliaria en la que se encuentra la región en general, los principales ganadores parecen ser los inversores que compran propiedades para luego revenderlas. Tanto para aquellos que son propietarios de inmuebles para alquilar, como para aquellos que son inquilinos, la situación actual no parece ser negocio.

Artículo redactado para el Blog de Yahoo! Finanzas Argentina. Ver el artículo en el blog de Yahoo! Finanzas “La paradoja del alquiler: no es negocio para nadie

(*) Publicado en el Blog de Yahoo! Finanzas el 10 de mayo de 2014 (link a http://ar.finanzas.yahoo.com/blogs/author/ariel-setton/)

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