La falta de crédito hipotecario ataca a los inquilinos

Durante los últimos años, el acceso al crédito hipotecario estuvo muy restringido, por distintas variables: una tasa de interés alta, plazos cortos, montos máximos que no alcanzan a cubrir el costo de un departamento, entre otros. ¿Existe alguna relación entre esos factores y el precio de los alquileres? ¿Qué efectos tiene cada factor sobre el precio del alquiler y sobre la economía familiar?

En las últimas semanas, el diario estadounidense The New York Times publicó un trabajo que busca analizar – para los términos macroeconómicos estadounidenses – en qué condiciones es mejor alquilar una propiedad que comprarla, en cuáles otros es mejor comprar que alquilar, y en ese caso cuál sería el precio del alquiler que equilibra dicha decisión.

Dado que Argentina tiene un contexto macroeconómico, bancario y del sector inmobiliario totalmente distinto al estadounidense, no puede replicarse el análisis para nuestra región. Pero sí pueden establecerse lineamientos sobre cómo debería responder el precio de los inmuebles (alquileres) en caso que muchas variables vayan en determinado sentido.

Efectos de los créditos hipotecarios sobre el precio de los alquileres

La abundancia o faltante de créditos hipotecarios, así como también las condiciones en las cuales son ofrecidos generan un impacto doble sobre el mercado de departamentos en alquiler: por un lado,mientras se ofrecen menos préstamos hipotecarios, más personas se ven “obligadas” a alquilar departamento, aumentando el nivel de demanda de departamentos en alquiler, y por lo tanto en el precio a pagar por los mismos; por otro lado, para aquellos que evalúan la posibilidad de comprar o alquilar, peores condiciones hipotecarias hacen que la cuota final sea más elevada, y por lo tanto aumente también el precio “de equilibrio” del alquiler que estén dispuestos a pagar. Algunos ejemplos, a continuación:


Tasa de interés del crédito hipotecario

Cuanto mayor es la tasa de interés a pagar por el préstamo hipotecario – a iguales condiciones de emisión – mayor es la cuota mensual que hay que pagar por el mismo departamento. En caso que el precio de los alquileres no se mueva, mucha gente evaluará no sacar el préstamo hipotecario, porque alquilar le será más conveniente. El impacto es que el precio del alquiler que se está dispuesto a pagar, será mayor cuanto mayor sea la tasa de interés del préstamo hipotecario.


Precio de las propiedades

Cuanto más alto sea el precio de venta de la vivienda (en término de dólares, o de salarios medios de la economía), más difícil será comprarla. Eso debería impulsar al alza de los precios de los alquileres por las mismas razones antes explicadas. Cuanto mayor sea el precio de las propiedades, más caro aceptará pagar uno para alquilar.


Plazo del crédito hipotecario

Cuanto más  corto sea el plazo del crédito hipotecario, más alta será la cuota a pagar. En caso que los precios de las propiedades sean elevados en comparación a los salarios, el acortamiento de los plazos de emisión de créditos hipotecarios (ej. de 30 a 20 años) implicará un alza en el precio de los alquileres, ya que más gente no podrá acceder a comprar.


Tasa de interés real para depósitos

Cuanto más alta sea la tasa de interés real que paguen los bancos para los depósitos, más conveniente será tener la plata invertida en el banco y no en una propiedad, lo que hace más conveniente alquilar que comprar. En el caso actual de tasas de interés real negativas desde hace más de 7 años, indica que – en caso que se pueda – lo más conveniente es invertir en compra de departamentos, lo cual debería quitarle presión al precio del alquiler. Aquí, factores como el macroeconómico o el de acceso a los préstamos hipotecarios juegan un rol importante, ya que en la actualidad no permiten que este factor sea relevante.

Conclusión

A pesar que cada familia mantenga su cuenta propia para entender qué le conviene, y tomando en cuenta que están aquellos que son apasionados por alquilar y mudarse cada 2 o 4 años, y que también están aquellos que sin importar las condiciones buscan ser propietarios – sin entender si el contexto económico es el conveniente -, pueden encontrarse distintos factores desde el lado bancario que han presionado al alza de los precios de los alquileres en los últimos años.

Artículo redactado para el Blog de Yahoo! Finanzas Argentina. Ver el artículo en el blog de Yahoo! Finanzas “La falta de crédito hipotecario ataca contra los inquilinos

(*) Publicado en el Blog de Yahoo! Finanzas el 27 de mayo de 2014 (link a http://ar.finanzas.yahoo.com/blogs/author/ariel-setton/)

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